门槛提高!有些高铁房、地铁房要泡汤了

今天(3月29日)傍晚,国务院办公厅转发的“国家发展改革委等单位关于进一步做好铁路规划建设工作意见的通知”全文发布。这份文件对日益升温的“高铁建设热”,轻踩了刹车。在铁路规划建设工作中,一些地方存在片面追求高标准、重高速轻普速、重投入轻产出等情况,铁路企业也面临经营压力较大、债务负担较重等问题。

为进一步做好铁路规划建设工作,推动铁路高质量发展,现提出以下意见。严格控制建设既有高铁的平行线路,既有高铁能力利用率不足80%的,原则上不得新建平行线路。严禁以新建城际铁路、市域铁路名义违规变相建设地铁、轻轨。

规划建设贯通省会及特大城市、近期双向客流密度2500万人次/年以上、中长途客流比重在70%以上的高铁主通道线路,可采用时速350公里标准。规划建设串联规模较大的地级以上城市、近期双向客流密度2000万人次/年以上、路网功能较突出的高铁线路,可预留时速350公里条件。规划建设近期双向客流密度1500万人次/年以上的高铁区域连接线,可采用时速250公里标准。

规划建设城际铁路线路,原则上采用时速200公里及以下标准。有关单位要加强对客流密度等技术指标的论证审核,对数据造假等行为依法依规严肃问责。除国家重大战略需求外,要满足财务平衡的要求,避免盲目攀比、过度超前或重复建设。

涉及西藏和四川、云南、甘肃、青海涉藏州县以及南疆、重点沿边地区的国家铁路项目,原则上以中央出资为主。这份通知传递了非常重要的政策信号,再次提醒我们“哪里的房子可以买”,“哪里的房子要慎重”,“哪里的房子不能买”。第一,“高铁修建规则”的调整,意味着级别高、人口多的城市、城市群、都市圈将获得更多的发展先机。

在基础设施不断更新的推动下,这些地方的投资价值将越来越高。

根据通知要求,未来要想修建时速超过350公里的高速铁路,要有三个条件:近期双向客流可以达到每年2500万人次以上;中长途客流比重在70%以上;连接的是省会城市或者特大城市。所谓“特大城市”,是中国城市的第二等级。

最高等级是市区常住人口超过1000万的,叫“超大城市”,比如北、上、广、深。“特大城市”是市区常住人口在500万人以上,但低于1000万人的,比如苏州、东莞、杭州、南京、郑州、西安等。省会城市由于地位特殊,即便市区常住人口没有达到500万,在修建高铁的时候也可以视作“特大城市”。

但需要满足每年双向2500万客流等要求。如果客流达不到,或者城市级别不够,那么就无法修建350公里以上时速的高铁,只能修建250公里时速或者200公里时速的铁路。这就意味着,一个地区人口越多、基础设施更新的可能性越大,最终会形成良性循环和马太效应。

反过来,人口持续流失或者增长缓慢的地区,基础设施只能靠国家战略来支撑,如果靠不上国家战略,就很难赶上时代的步伐。比如在长三角、大湾区的很多城市之间,不仅可以修350公里的高铁,还可以修平行线路。比如在广州和深圳之间,就至少在规划两条新的高铁,一条轮轨一条磁悬浮。

上海到杭州,上海到南京也是如此。当然,磁悬浮的速度更快(时速600公里以上),门槛一定会更高。中国第一批磁悬浮线路,肯定是连接京津冀、长三角和大湾区三大都市圈的。

所以,人口密集的城市群、都市圈更有前景,这是毋庸置疑的。至于人口竞争力偏弱的地区,机会将减少,投资价值会逐步下降。第二,一批所谓的“高铁房”、“地铁房”、“城际房”可能会泡汤,最终套住一批购房者。

几乎所有的购房者都知道,轨道交通对不动产价值的提升意义重大。一般来说,距离轨道站点1公里内的房子,才能叫“高铁房”或者“地铁房”,最佳距离是800米内。修建地铁和轻轨,国家几年前就宣布了3个硬性标准,也就是地方财政收入、GDP和市区常住人口。

一个城市要修建地铁,需要GDP达到3000亿以上,年一般预算收入300亿元以上,市区常住人口300万人以上,三个条件缺一不可。比如珠海和惠州不能修建地铁,都是因为市区常住人口没有达到300万。至于轻轨,标准可以减半。

也就是说年GDP达到1500亿元,一般预算收入150亿元以上,市区常住人口150万人以上。后来有了城际铁路和市域铁路的概念,有些“脑筋灵活”的城市就开始打擦边球,通过修建城际铁路、市域铁路名义变相建地铁、轻轨。另外就是高铁,有些房子打的是“高铁房”的旗帜。

如果达不到应有的客流,高铁是建不成的,最终变成了时速250公里或者200公里的铁路,含金量就下降不少。第三,新政对高铁设备和施工行业、企业来说,构成了短期利空。可以想见,明天A股里铁路相关的板块一定会有所表示。

第四,国家此时颁布这个“高铁新政”,主要是希望大基建、新基建能更有经济效益,避免盲目攀比带来的低效、无效投资。其实也传递了一个重要信号:国家在2021年是希望稳杠杆的,不希望经济过热。目前楼市已经出现了过热,所以调控不断升级。

大基建方面,也需要适度降温。否则,可能带来比较显著的通胀,让经济再次出现泡沫。。

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